泉ゆうきのブログ

40歳も後半になり、おそらく人生の半分が過ぎたと思っています。今は何も取り柄の無い只のサラリーマンとして今まで過ごしてきましたが、会社を定年退職するまでに行政書士の資格を取ることが目標でもありますが、その前に力試しで宅建を受験しています。ちなみに2017年、2018年と2度落ちていますので、現在は2019年の合格を目指して猛勉強中です。そのような理由から資格試験合格までのリアルストーリーを中心に、日常の出来事と合わせてブログで綴っています。是非、ご覧ください(^^)

賃貸物件に住んでいる人は、賃借権の登記って考えたことありますか?

 

昨日、目が痛む話しをさせて頂きましたが、眼科に行った結果、結膜炎でした。

昨日は右目だけだったのですが、今日は左目にも感染したらしく、両目がまともに開かず、常に涙ぐんでいる状態です。

とりあえず、点眼薬を貰ったので、しばらく様子見です。

 

本日のテーマ 賃借権の登記

 

賃借権の登記について、宅建試験ではほぼ出題されないと思いますが、学習をしている中で疑問に思ったことがあるので、本日は僕が感じた疑問について学習をしていきたいと思います。

 

まず、一つの建物に抵当権と賃借権の2つが存在していたらどうなると思いますか。

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原則的には、今回も先に登記した者勝ちです。

  • 先に賃借権の登記がされていれば、抵当権が実行されたとしても、家には賃借権がついているものとして扱われますので、家の所有者が変わっても、引き続きその家に住み続けられます。
  • 一方、抵当権が先に登記されていた場合、抵当権が実行されると、賃借権はその効力を失いますので、新しい所有者に立退きを要求されると、家を出ていくしかありません。

ただし、賃借権の登記前に登記した抵当権者の全員が同意し、かつ、その同意の登記をした時は、抵当権設定登記後の賃借権であっても、抵当権者に対応できます。

 

ところで、皆さんは、持ち家ですか?賃貸ですか?

僕は現在、賃貸物件に住んでいます。

 

今まで、賃貸物件に住んだときに、『賃借権の登記』ってされたことありますか?

 

民法 605条には、以下のような条文があります。

不動産の賃貸借は、これを登記したときは、その後その不動産について物権を取得した者に対しても、その効力を生ずる。

 

改めて、現在不動産屋と交わしている「建物賃貸借契約書」を確認しました。

結果、賃借権の登記に関する記載は一切ありませんでした。

 

 

では、もしも僕の家に抵当権が設定されて、その抵当権が実行されたとしたら、対抗力のない僕は、家を追い出されてしまうのでしょうか。 

 

しかし、賃借人は、賃貸人と「賃貸借契約」を締結したときは、賃貸人である建物所有者に対して当然に賃借権の登記を請求できるかと言えば、賃借人は当然には賃貸人に対する登記請求権を有しているわけでないそうです。

  • 物を所有する所有権
  • 人の土地の上に家を建てる地上権
  • 借金の担保の抵当権

などの物権を有している権利者は、当然に登記請求権を有しています。

 

しかし、賃借権は、賃借対象物の所有者等との間で賃借人が使用収益することを約束する、人に対する権利としての債権となるため、当然には登記請求権が認められていないのです。

この点が物権と債権である賃借権との違いのようです。

 

逆にいえば、賃貸人は、賃借人との間で「建物賃貸借契約」を締結したからといって、それだけでは賃借人に対して賃借権の登記をすべき義務はないことになります。

 

そして、借地借家法では以下のように定めております。

借地借家法 第31条

  1. 建物の賃貸借は、その登記がなくても、建物の引渡しがあったときは、その後その建物について物権を取得した者に対し、その効力を生ずる。

「建物賃貸借」は、登記をしなくとも、建物の引渡しを受けることにより対抗要件を具備することが認められているので、賃借権に登記請求権が認められていないからといって、格別の不利益があるわけでなさそうです。

 

 

 

そして、そもそも日本の法律には、1棟の建物の一部を賃借した者の賃借権を登記するという制度がないそうです。

賃借権の登記は、1棟の建物全てに賃借権を有しているか、あるいは賃借した建物が区分所有建物(分譲マンションなど)であり、区分所有権が認められる専有部分についての賃借権を有している場合には認められますが、普通は1室だけを賃借した賃借人の賃借権は登記することができないようです。

 

先ほどの借地借家法より、登記自体があまり意味がないようですね。

 

 【宅建過去問】(平成21年問12)賃貸借と使用貸借

 

A所有の甲建物につき、Bが一時使用目的ではなく賃料月額10万円で賃貸借契約を締結する場合と、Cが適当な家屋に移るまでの一時的な居住を目的として無償で使用貸借契約を締結する場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか。

  1. BがAに無断で甲建物を転貸しても、Aに対する背信的行為と認めるに足らない特段の事情があるときは、Aは賃貸借契約を解除できないのに対し、CがAに無断で甲建物を転貸した場合には、Aは使用貸借契約を解除できる。
  2. 期間の定めがない場合、AはBに対して正当な事由があるときに限り、解約を申し入れることができるのに対し、返還時期の定めがない場合、AはCに対していつでも返還を請求できる。
  3. Aが甲建物をDに売却した場合、甲建物の引渡しを受けて甲建物で居住しているBはDに対して賃借権を主張することができるのに対し、Cは甲建物の引渡しを受けて甲建物に居住していてもDに対して使用借権を主張することができない。
  4. Bが死亡しても賃貸借契約は終了せず賃借権はBの相続人に相続されるのに対し、Cが死亡すると使用貸借契約は終了するので使用借権はCの相続人に相続されない。

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正解:2

 

[一言解説]

まず、AB間の契約は、賃貸借契約として借地借家法の適用を受けます。

 一方、AC間の契約は、無償の使用貸借契約であり、民法の使用貸借に関する規定が適用されます。

  1. 無断で転貸しても、病気の親や親せきに貸すなど、仕方ない事情の場合は、無断で転貸されていても賃貸借契約は解除できない。しかし、Cには借地借家法が適用されていない為、Cの行為に対して、Aは使用貸借契約を解除できる。
  2. 当事者が返還の時期を定めなかったときは、借主は、契約に定めた目的に従い使用・収益を終わった時に、返還をしなければならない。いつでもできる訳ではない。
  3. 正しい
  4. 使用借権は、借主の死亡によってその効力が失われる

 


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