泉ゆうきのブログ

40歳も後半になり、おそらく人生の半分が過ぎたと思っています。今は何も取り柄の無い只のサラリーマンとして今まで過ごしてきましたが、会社を定年退職するまでに行政書士の資格を取ることが目標でもありますが、その前に力試しで宅建を受験しています。ちなみに2017年、2018年、そして2019年とと3度落ちていますので、2020年の合格を目指して猛勉強を始めております。そのような理由から資格試験合格までのリアルストーリーを中心に、日常の出来事と合わせてブログで綴っています。是非、ご覧ください(^^)

気を付けて!その担保って!ホントにあなただけの担保?

 今日、家の前で子供を遊ばせていたら、別の子供達が長い縄跳びを持ち出してきたので、片側をフェンスに縛り、縄を回してあげました。

大きく肩を回しながら縄跳びを回転させるなんて、もう何十年ぶりの運動です。

昔は何の問題も無く、ずっと回し続けることができていたのに、肩は段々とだるくなり、安請け合いしたために音を上げる事もできず、終いには右手左手と、何度も持ち手を替えて耐えていました。

 

日頃、使わない筋肉が、どれほど衰えているかを感じた一日となりました。

 

  

本日のテーマ 他の抵当権者との関係

 

 改めて、抵当権とは。

土地や建物を担保に取り、債務者が弁済をしないときには、担保した土地や建物を競売にかけ、その代金から他の債務者に優先して、弁済を受ける権利。

そして、抵当権が設定された目的物(土地や建物)は、占有(所有者が変わらない)が移転しないというのが特徴でもあります。

 

では、1つの目的物に、抵当権はいくつ設定できるのでしょうか。

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正解は、この図の通り、何人(図は3人ですが)でも設定できます。

 

このように、同一の目的物に複数の抵当権者が設定された場合は、抵当権の登記を行った順番が優先順位となります。

 

 また、抵当権を設定したからといって、債権回収の担保ができたと安心してはいけません。

 

先ほどの図では、1億円の価値の土地に対して、合計1億1千万円の抵当権が設定されています。

抵当権が実行されると、三番抵当の方は債権に対して全額回収(—1,000万円)が行えません。

 

そして、利息分については無制限に優先弁済が受けれませんのでご注意ください。

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図のように、利息まで含めて優先弁済を受けた場合。

  • 一番抵当権者 5,600万円
  • 二番抵当権者 4,400万円(-200万円)
  • 三番抵当権者   0円

となってしまいます。

 

そこで、利息については、原則として、満期になった最後の2年分に限って優先的に弁済を受けることができるとされています。

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ただし、他の債権者や後順位の抵当権者がいないときは、誰にも迷惑をかけないので、利息についても全額うけられます。

 【宅建過去問】(平成25年問05)抵当権

 

 

抵当権に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

    1. 債権者が抵当権の実行として担保不動産の競売手続をする場合には、被担保債権の弁済期が到来している必要があるが、対象不動産に関して発生した賃料債権に対して物上代位をしようとする場合には、被担保債権の弁済期が到来している必要はない。
    2. 抵当権の対象不動産が借地上の建物であった場合、特段の事情がない限り、抵当権の効力は当該建物のみならず借地権についても及ぶ。
    3. 対象不動産について第三者が不法に占有している場合、抵当権は、抵当権設定者から抵当権者に対して占有を移転させるものではないので、事情にかかわらず抵当権者が当該占有者に対して妨害排除請求をすることはできない。
    4. 抵当権について登記がされた後は、抵当権の順位を変更することはできない。


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正解 : 2

 

[一言解説]

    1. 弁済期が到来しなければ債務不履行とはならない。
    2. 建物についての抵当権の効力は、敷地の賃借権にも及ぶ
    3. 不法占有自体がそのそも法律行為外。抵当権は非占有型の担保物件であるが、放置すると抵当権自体の価値に影響が生じる場合は、抵当物件の所有者に対して、その物件の維持・保存等を請求できる。
    4. 抵当権の順位は変更することが可能。抵当権者本人同士の承諾が得られれば問題なし。

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