泉ゆうきのブログ

40歳も後半になり、おそらく人生の半分が過ぎたと思っています。今は何も取り柄の無い只のサラリーマンとして今まで過ごしてきましたが、会社を定年退職するまでに行政書士の資格を取ることが目標でもありますが、その前に力試しで宅建を受験しています。ちなみに2017年、2018年と2度落ちていますので、現在は2019年の合格を目指して猛勉強中です。そのような理由から資格試験合格までのリアルストーリーを中心に、日常の出来事と合わせてブログで綴っています。是非、ご覧ください(^^)

契約解除後に現れた第三の刺客!

昨日、見知らぬ電話番号から着信がありました。

見知らぬ電話番号の殆どが不動産投資のお話しなのですが、どこでどのように個人の携帯番号までが漏れているのか関心するばかりです。

 

初期のブログにも書かせてもらっていますが、僕も電話営業をしていた経験があるため、対応の要領は心得ているつもりです。

主に以下の2通りのやり方でお断りをしています。

 

まず、どちらの場合も基本としては、知らない番号から電話があった場合は、最初に自分の名前を名のらないことです。

最近は、電話の第一声で、当たり前のように名前を名のらない人が多くなりましたが、世の中が変わてきたことから、用心のためには仕方ない事だと思います。

 

その1-1(対応が面倒なとき)

相手が自分の社名や名前を名のらず、「泉さんの携帯電話でしょうか?」

と聞いてきた場合は、「失礼ですが・・・?」と問い、必ず先に相手に名のらせます。

 

その1-2(対応が面倒なとき)

相手が、知らない社名を名のった上で、「○○会社の△△と申しますが、泉さんの携帯電でしょうか?」と聞いてきた場合。

 

回答

「いえ。違います。田中です。」と自信を持って違う名前を応えます。

 

そうすると、ほぼ相手はテンパッて、セールスを受けることなく電話は終わります。

 

その2(時間があり暇つぶしになるとき)

名前を名乗り、一通り相手の話を聞きます。

話しベタ、話し上手で面白い、完全勧誘トークのみで気分悪い、の3タイプに分かれます。

話し上手で面白いトークをする人は経験豊富で、こちらの断りに対して引き際をわきまえていますが、後の2つのパターンは問題外です。

中には、息が受話器にかかり、聞き苦しい勧誘などもありましたので、「そんな話し方じゃお客さんとれないよ!」と文句を言ったこともありました。

いつまでも、電話を切らない勧誘も中にはあり、いろいろな断り方がありますが、粘る勧誘には「今までの会話の中で、私が買うか買わないか感じ取れないようでは、一人前の営業にはなれないよ。」と教えてあげてみてください。

 

前段が長くなってしまいましが、今回は契約の取消しと同時期に、契約した物件が第三者に渡る、又は、渡ってしまった場合について、学習をしていきたいと思います。

 

いまいち、どんな状況か掴み難いですよね。

 

例文にするとこんな感じです。

 今回は、勝手にダチョウ倶楽部に出演をお願いしました。

※勝手に使ってすみません。

1.「上島竜兵」が「寺門ジモン」の詐欺または強迫により、土地を売却しました。

2.更に「寺門ジモン」が「リーダーの肥後」に土地を売却しました。

3.その後、「上島竜兵」が詐欺または、強迫を理由に「寺門ジモン」との契約を取り消しました。

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このように、取消前に現れた第三者を「取消前の第三者」といいます。

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詐欺の場合、「リーダーの肥後」が善意ならリーダーの勝ちです。

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悪意(「寺門ジモン」が詐欺をしたことを知っていた)ならリーダーの負け

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「寺門ジモン」が強迫を行った場合は、「リーダー肥後」が善意悪意に関係なく「上島竜兵」の勝ちです。

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強迫の場合、「リーダー肥後」が登記をしているかどうかに関係なく「上島竜兵」が勝ちます。

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これに対して、「上島竜兵」が「寺門ジモン」との契約を取り消した時点では、まだ「寺門ジモン」から「リーダー肥後」への売却は行われておらず、取消後に「リーダー肥後」が「寺門ジモン」と契約をした場合は、どうなるでしょうか。

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今度は、取消後に第三者が現れていますので「取消後の第三者」となります。

 

取消後に第三者の「リーダー肥後」が現れら場合、「上島竜兵」と「リーダー肥後」のどちらが先に登記を行ったかで勝敗が決まります。

そして、「リーダー肥後」の善意悪意は関係ありません。

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この場合の考え方は、「寺門ジモン」を起点に、取消を行った「上島竜兵」の権利が戻ってくるという権利変動と同時に、もう一方で「寺門ジモン」が「リーダー肥後」に売却することにより、「寺門ジモン」から「リーダー肥後」へ権利が変動しています。

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よって、二重譲渡と同じ考えになるため、先に登記をした方が勝つことになります。

別の言い方をするなら、詐欺や強迫などを理由に取り戻したからと言って、登記をせずに油断してはいけないですよ!ということでしょう。

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上島竜兵」が「寺門ジモン」に土地を売却し、さらに「寺門ジモン」が「リーダー肥後」売却した後に、「上島竜兵」が「寺門ジモン」の債務不履行を理由に契約を解除したとします。

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契約解除前に第三者である「リーダー肥後」現れているので、解除前の第三者となります。

この場合、リーダーが登記を得ていれば悪意でも保護されます。

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よって、登記が行われてしまった場合は、お金を回収できない「上島竜兵」が、単に犠牲者となります。

 

また、「上島竜兵」が「寺門ジモン」に土地を売却したが、「寺門ジモン」の債務不履行を理由に契約を解除したに、「リーダー肥後」が現れた場合は、契約解除後の第三者となります。

 この場合は、取引後の第三者と同じように、契約を解除したからといって「上島竜兵」が油断していたら大変なことになります。

なぜならば、登記勝ちだからです。

「寺門ジモン」を起点として、「上島竜兵」、「リーダー肥後」への二重譲渡の関係になる為、所有権を確実なものにする為には、登記をしないといけません。

  

 明日から3月になりますので、少しずつ過去問も取り入れて学習を行っていきたいと思います。


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