泉ゆうきのブログ

40歳も後半になり、おそらく人生の半分が過ぎたと思っています。今は何も取り柄の無い只のサラリーマンとして今まで過ごしてきましたが、会社を定年退職するまでに行政書士の資格を取ることが目標でもありますが、その前に力試しで宅建を受験しています。ちなみに2017年、2018年、そして2019年とと3度落ちていますので、2020年の合格を目指して猛勉強を始めております。そのような理由から資格試験合格までのリアルストーリーを中心に、日常の出来事と合わせてブログで綴っています。是非、ご覧ください(^^)

あなたが土地を買ったときに、モレなく要らないオマケまで付いてきたら?

 

日々、時間のある時は、フォロー中のブロガーさんの記事に目を通すようにしています。

そして、自身がブログを始めてから、いろいろと参考にさせていただいています。

 

記事を通し共通して感じることは、「皆さん、良くこれだけのネタを毎日持ってこれるな!」と言う事と、その文章力の高さです。

 

緻密に調べた内容を細かく紹介したり、思いのたけを表現豊かに綴ったりと、レベルの高さに驚くばかりです。

これからも、引続き参考にさせていただきますので、よろしくお願いいたします。

 

さて、先日から売買契約で問題が発生した場合について、学習を行っています。

 

現在、このブログの内容は、僕が宅建試験に合格する迄、宅建試験に向けての勉強内容の紹介を中心としたものとなっております。

しかし、多くの方が宅建の勉強内容に興味がないと思いますので、極力、宅建の話題にはストレートに触れないよう学習を進めてきましたが、今日は無理です。

 

なぜなら、宅建用語が続けざまに出てきてしまうからです。

 

なので、本日は「家を購入したつもりになって」一緒に宅建の勉強をしてください。

 

学習に入る前に2つの言葉を覚えてたいと思います。

 

1つ目は「地上権(ちじょうけん)」

他人の土地に家(建物や工作物(銅像を建てる等))を建てたり、他人の土地に樹木(竹木)を植えたりするなど、他人の土地を使用する権利。

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2つ目は「抵当権(ていとうけん)」

担保物件(土地など)を債務者が自由に使用できる状態とするが、もし、債務者が債務の弁済を行えないのであれば、その担保物件を売って、他の債務者より優先的に債務を受け取れる権利。

抵当権は、債権者が担保物件の所有者(抵当権設定者)から、その占有(担保物件を所有する権利)を奪わないのが特徴。抵当権が実行された場合(借金が払えなくなった場合)に、始めて担保物件の占有(所有権)を奪われます。

質権との違いは、物を取られない(奪われない)ことです。

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 抵当権は難しい用語が連発したので判りにくいですよね。

 

更にイメージし易いように具体例を上げるとこんな感じです。

①親が金貸しから借金(100万円)をしました。

②親にはかわいい娘がいました。

③金貸しは、借金の担保に娘に抵当権を付けました。

④しかし、娘は金貸しに預けられたわけでも、束縛されたわけでもないので、今までと変わらず毎日学校に通っています。

⑤娘はアルバイトもして、親の借金返済にも協力しています。

⑥娘に彼氏もできましたが、彼氏は娘に抵当権が付いていることを知りません。(善意)

⑦親はお金を返さないと、抵当権が実行されて、娘が金貸しに奪われてしまうから、借金返済に必死です。

⑧娘も抵当権が外れないと、彼氏と落ち着いてお付合いできません。

⑨時が過ぎ、親や借金(100万円)を金貸しに返済しました。

⑩娘から抵当権が外され、金貸しに奪われる心配は無くなり、彼氏と安心して付き合うことができました。

こんなイメージです。

 

では、あなたがこのような土地を購入したとします。

今ある古い家を取り壊して、大きな屋敷を建てる予定でした。

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しかし、購入した土地の家には、実は現在も「お侍さん」が住んでおり、土地には地上権が設定されていました。

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この場合、あなたはどうしたら良いでしょうか?

 

このように、自分で使うつもりで購入した物に、地上権のような第三者が使う権利がついていた場合、そのことを知らなかったあなた(善意の買主)は契約の解除と損害賠償請求が行えます。

 

 

ただし、あなたが土地だけが欲しくて、家を建てる予定など始めから無かった場合、つまり、土地を購入したことで本来の目的が達成できた場合は、契約の解除は行えません。

 

また、あなたが始めから「お侍さん」が住んでいることを知っていた(悪意の買主)場合は、契約解除も損害賠償請求も行えません。

 

始めから知っていたのであれば、文句は言えないですよね。

 

では、抵当権が設定されていることを知らずに、抵当権付きの土地を購入してしまったらどうなるのでしょうか。

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抵当権付きの土地でも、先ほどの娘同様、占有権が奪われたわけではないので、売ること(娘は彼氏と結婚すること)もできてしまうのです。

 

しかし、借金の担保となっている状態ですので、債務者が債務を返済できなった場合、抵当権が実行され、あなたの購入した抵当権付きの土地は取られてしますます。

(結婚していても、娘は借金の変わりに金貸しに取られてしまいます。※そんな話しは現代ではありえませんけど)

ただし、債務者がちゃんと債務を返済してくれれば、あなたは土地を使い続けられます。

 (親が借金をしっかりと払っている間は、娘は彼氏とのお付合いを問題なく続けていくことができます。)

 

では、ついに債務者の債務不履行により、抵当権が実行されたとします。

すると、購入した土地を取られたあなたはどうなるでしょうか?

 

この場合、あなたは善意(抵当権が付いていることを知らなかった)悪意(知っていた)にかかわらず、契約の解除、損害賠償請求をすることができます。

 

債務不履行した債務者が悪いのだから仕方ありませんね・・・。

 

では、あなたが抵当権の実行を免れるために、自らお金を出して、抵当権を消滅(債務者の債務を立て替えてなかったことに)させたらどうなるのでしょうか。

 

この場合は当然に、抵当権を消滅させた費用の返還請が行えます。損害賠償もできるようです。

 

不動産を買うのであれば、隠れた第三者の存在に注意が必要かもしれませんね。


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