泉ゆうきのブログ

40歳も後半になり、おそらく人生の半分が過ぎたと思っています。今は何も取り柄の無い只のサラリーマンとして今まで過ごしてきましたが、会社を定年退職するまでに行政書士の資格を取ることが目標でもありますが、その前に力試しで宅建を受験しています。ちなみに2017年、2018年、そして2019年とと3度落ちていますので、2020年の合格を目指して猛勉強を始めております。そのような理由から資格試験合格までのリアルストーリーを中心に、日常の出来事と合わせてブログで綴っています。是非、ご覧ください(^^)

他人の物って勝手に売れるの?

 

昨年からtwitterを始めたのですが、副業に関するアカウントをもってTwitterされている方が多いのに驚きです。

世の中、そんなに副業の需要が多くなってきたのでしょうか?

そして、副業アカウントの方から、いくつかメールをいただいたのですが、何故だか「会ってお話ししませんか?」という連絡の内容のものが多いです。

まあ、一応お断りはしているのですが、僕が博多に住んでいることまで調べた上で言ってきているのか、中部地区や関東地区の方からオファーをいただきました。

ホントにこんな遠くまで会いに来るの?と思いました。

一応引き続き、副業等に関するオファーなどはこれからもお断りさせていただきます。

 

さて、本日は他人物売買について学習していきたいと思います。

 

初めてこの言葉を聞いた時は、意味が理解出来ませんでした。

 

「えっ?他人の物を勝手に売っちゃうの?それって犯罪にならないの?」

 

 

 イメージとしては、こんな感じです。

f:id:youtanman3362:20180220223457p:plain

 

なんと、わが国の民法では他人の物の売買も有効な売買契約として認められているのです(驚き)

 

民法560条】

 他人の権利を売買の目的としたときは、売主は、その権利を取得して買主に移転する義務を負う。

 

そもそも、売買契約とは「売主が自らの財産権を相手方(買主)に移転し、それに対して、買主は相手方(売主)に代金を支払う約束をすることです。

結果、他人の物でも最終的に売主が買主に対して財産権を移転できれば、契約が成立するわけです。

 

しかし、だからと言って、権力や金の力で、勝手に自分の物を売られても、もともと本人に売る気がなければ、ややこしい話しに巻き込まれただけになります。

一言で言えば、迷惑な話しです。

 

そこで、宅地建物取引業法では、他人物を売買の対象とすることを原則的に禁止しています。

 

民法では他人物売買を認めていますが、宅地建物取引業法では、他人物売買を原則的に禁止している?

 

なぜでしょう?

過去のブログを振り返って考えたいと思います。

 

そもそも、宅地建物取引業法が制定された理由とは、『宅地・建物を購入しようとする者等が被る恐れのある損害を防止し、その利益を保護し、宅地・建物の取引が円滑に流通する為です。

宅地建物を取り扱うにあたり、民法単体では十分な規制が行えないので、それを補う為に出来たのが宅地建物取引業法です。

なので、宅地建物の取引においては原則として、他人物売買を禁止しています。

原則として禁止しなければ、宅地建物を購入する人の利益が保護されないかもしれませんし、円滑な流通にはならないですよね!

 

しかし、宅地や建物なんて、基本的にほとんどが他人のものですよね。

全てが他人のものといっても過言ではないでしょう。

 

 

そこで、他人物売買が許される場合があります。

それは、「他人物を確実に取得できるという別の契約または予約があるとき」です。

 

それが、『自分所有の不動産を売りたい方と宅建業者が締結する「媒介契約」』です。

 

宅建業者が他人の物件を売買するときは、一般的に「媒介契約」を締結してから取引を行わないと、「他人物を確実に取得できるという別の契約または予約」が無いことになってしまいます。

 

民法宅建業法がでてくるので、なんともややこしいですね。

 

ちなみに、他人物売買において、売主が他人(所有者)から売却の権利を取得できず、買主に引き渡せなかった場合、売主は買主に対しての代金の返還義務はもちろんのこと、契約解除、損害賠償請求を買主からされることでしょう。

 

ただし、損害賠償が請求できるのは買主が善意(他人物であることを知らなかった)の場合に限ります。

買主が悪意の(他人物であることを知っていた)場合は、代金の返還及ぶ契約の解除のみ可能であり、損害賠償は行えません。

悪意の場合は、最悪所有者が手放さないことも想定の範囲内とされるからかもしれませんね。

 


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