泉ゆうきのブログ

40歳も後半になり、おそらく人生の半分が過ぎたと思っています。今は何も取り柄の無い只のサラリーマンとして今まで過ごしてきましたが、会社を定年退職するまでに行政書士の資格を取ることが目標でもありますが、その前に力試しで宅建を受験しています。ちなみに2017年、2018年と2度落ちていますので、現在は2019年の合格を目指して猛勉強中です。そのような理由から資格試験合格までのリアルストーリーを中心に、日常の出来事と合わせてブログで綴っています。是非、ご覧ください(^^)

宅建試験の過去問分析をしてみました。

前回の記事から、およそ1カ月ぶりのブログ更新となります。

 

あまり興味ないと思いますが、最近の私のトピックスはと申しますと。

  1. 消費税額の変更による軽減税率問題の影響から仕事が忙しくなっていること。
  2. 寝不足(夜中に何度か起きてしまう為)から、仕事中突然寝落ちることがある。
  3. 飲み会後バスで寝てしまい、終点まで連れて行かれ、深夜に家まで6㎞ほど歩いたこと。

などがあげられます。

 

宅建試験まで残り35日となり、試験勉強に集中したいところではありますが、仕事していると、なかなか思うように勉強時間が取れないのが現実です。

 

さて、本題に入らせていただきます。

宅建試験は今年で3回目となりますが、現在改めて10年分の過去問に挑戦中です。

ランダムに問題を解いているため、実力としてはどの程度か判りませんが、現在の実績は以下の数値となります。

問題数 398問

正解数 269問

正解率 67.5%

50問中 33点~34点

まず始めに思うことは、切りよく400問解いてからこのブログ書けよということでしょう。

何はともあれ、これが実力のようで、今年3回目の受験となりますが、今のままでは、後一問届かずに不合格となる感じがします。

そんな程度の実力の私ではありますが、過去10年の問題を紐解き緻密な分析を行いましたので、今回ライバルが増えることを覚悟の上で、私のブログを読んでいただいている数少ない、宅建試験受験者の方に情報を漏らしたいと思います。

この分析を信じるも信じないも“あなた”次第です!


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過去問の出題傾向(平成21年~平成30年)

※ 問題 (出題数) 

  1. 34、35、37条書面に関する問題  (39問)
  2. 建築基準法に関する問題      (20問)
  3. 都市計画法に関する問題      (19問)
  4. 営業保証金・保証協会に関する問題 (19問)
  5. 業務上の規則、原則に関する問題  (18問)
  6. 宅建業者の届出、免許に関する問題 (17問)
  7. 8つの規制に関する問題        (15問)
  8. 借地借家法に関する問題      (13問)
  9. 土地区画整理法に関する問題    (11問)
  10. 宅建業者の報酬に関する問題    (11問)
  11. 区分所有法に関する問題      (10問)
  12. 景品表示法に関する問題      (10問)
  13. 建物に関する問題(毎年50問目)  (10問)  
  14. 住宅金融支援機構の関する問題   (10問)
  15. 宅地造成等規制法に関する問題   (10問)
  16. 統計に関する問題         (10問)
  17. 農地法に関する問題        (10問)
  18. 媒介契約に関する問題       (10問)
  19. 不動産登記法に関する問題     (10問)
  20. 広告に関する問題         (  9問)
  21. 住宅瑕疵担保履行法に関する問題  (  9問)
  22. 宅建士に関する問題           (  9問)
  23. 土地に関する問題(毎年49問目)  ( 9問)
  24. 監督処分に関する問題       (  8問)
  25. 相続に関する問題         (  8問)
  26. クーリング・オフに関する問題   (  7問)
  27. 国土利用計画法に関する問題    (  7問)
  28. 手付金等の保全措置に関する問題  (  7問)
  29. 抵当権・根抵当権に関する問題   (  7問)
  30. 代理人に関する問題        (  6問)
  31. 地価公示法に関する問題      (  6問)
  32. 民法に関する問題         (  6問)

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間違いなく、上位20番までは確実に抑えておきたい問題であります。

 

1カ月ぶりのブログですが、宅建試験を受ける予定のない方には、全く面白くないブログになってしまったと思っています。

 

そして、書いている本人が言うのもなんですが、今回は「笑いが取れない」内容でもあります。

しかし、試験が終わったら、もっとブログの更新回数を増やしていきたいと思いますので、これからもよろしくお願いします(^^;

 

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ダイエットで10㎏痩せました! 私が行った正しくないと思うダイエットのやり方。

tokusengai.com

前回のブログから40日近く更新が滞ってしました(^^;。

 

色々な方のブログを読ませて頂いていると、段々と更新の日数が遠のき、そしていつの間にかブログ自体が消えて無くなっているパターンが多いので、私も同じように思われているのではないかと、日にちが過ぎて行くに連れ変なプレッシャーを感じていました。

 

現在、宅建試験合格に向けての勉強に力を注いでおり、正直なところブログの更新の優先順位が私の中で、かなり低くなっているのも事実ですが、そんな勉強を中心としたプライベートの中で、同時にハマッているのが「肉体改造」、いわゆるダイエットです。

 

過去に何度も取り組み、成功してはリバウンドを繰り返してきましたが、今年は順調にダイエットに取り組めていることもあり、約10㎏体重を落とすことができました。

ちなみに、約3カ月の体重の変化がこちらです。

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計測前には人生最大値を記録し、その重さは90kgを超えていました。

 

一見話しは変わりますが、8月13日に久しぶりに子供にカレーを作ってあげました。

“美味しい”

と喜ばれたこともあり、翌日14日にはスーパーで買った「生の讃岐うどん麺」を3玉買い、残りのカレーで「カレーうどん」を作ってあげたのですが、生麺の茹で方を冷凍麺と同じ感覚で茹でてしまった結果、鍋に麺が張り付くは、麺がダンゴのようにくっ付いたまま茹であがってしまうはと大変な結果になりました。

しかも、3玉まとめて何の考えも無く、小さめの鍋で茹でてしまったため、過去最低の麺が大量に仕上がりました。

 

子供はウソかホントか、美味しいと言ってくれましたが、正直者の嫁は一口食べた後に、”ごめん・・・” と言ってテーブルから居なくなってしまいました。

 

麻雀で例えるなら「責任払いと」とでも言うのでしょうか。

減量中の私が残り約2玉のうどんを食べざる負えない状況となってしまいました。

 

”あんたもたまにしかご飯食べてないんだから、どうせお腹いっぱい食べるなら、美味しんもの食べてお腹いっぱいにすれば良かったのに!”

去り際に嫁が放った捨て台詞です。

 

そうです。8月14日のグラフが約2㎏跳ね上がってしまった理由は”うどん”です。

 

 


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では、私が行ったダイエット方法は!!

※正しいダイエット方法では無いかも知れないのであまりマネしないでください。

 

① 朝食を変える。

 

ごはんやパンが大好きで、毎朝欠かさずに食べていたのをフルグラに変えました。

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フルグラダイエットには、賛否両論あるようなので正直なところ正しかったのかどうかは分かりません。

 

② 晩御飯を抜く

 

夜ご飯を食べないように食生活を変えました。

何よりも、夜ご飯を食べないことに慣れることが一番しんどいです。

しかし、逆に会社に置いてあるオフィスグリコのお菓子を食べる機会が増えてしまいました。「夜はどうせご飯食べないから!」という安心感から出る行動であるのは間違いありません。

 

③ 筋トレをする

 

代謝を上げることがダイエットに繋がると言われているようなので、1日10分位ですが、筋トレを週に3~4回行うようにしました。

 

④ ジョギング(半分は歩き)

 

週に1~2回程度ジョギングをするようにしました。

家の近くの福岡空港は、空港を1周すると約10㎞くらいの距離になります。もちろん全部走れるわけでは無いので疲れたら歩いたりもしますが、このジョギングを行う際に注意することは誰よりも着込むことです。

冬に履くスポーツ用のタイツ、ユニクロヒートテック、トレーナージャージなど、下は下着のパンツ入れて3枚、上は肌着のシャツ入れて4枚着てジョギングに出かけています。

夕方から夜にかけてとは言え、夏場にこれだけ着込むはかなりキツイのですが、帰ってきた時には、瞬間的に2㎏は体重が減っています。

8月13日に同じようにジョギングを行った結果、最近では最高の瞬間体重76.9㎏まで落ちていますが、翌日の夕食後には4㎏も体重が上がっている始末です。

 

しかし、体重の減少をは裏腹に増えて行ったものがあります。

それは、オナラの回数です。

ダイエットの影響から便秘になってしまいオナラの回数が増えたには困りました。便秘の時のオナラって異常に臭いんですよ。

食事を減らし、お菓子を増やし、一気に大量の汗をかいて水分を減らしたからであるのは間違いないと思いますが、流石に数日間も便がでないのと不安になります。

 

そこで便を出す為に、お盆休みならではの挑戦に取り組んでみました。

その名も「宿便解消計画」です。

昔から「3日断食」すれば、腸内に溜まったものが全て排出されて、体が一度リセットされると聞いたことがあります。

 

そこで私がネットから探し出したのがこちらの梅汁を使った宿便解消方法です。

簡単に説明させていただくと以下の通りとなります。

  1. 48時間以上断食
  2. その後、梅汁に季節の野菜を入れて飲む
  3. 宿便解消

 

8月11日の朝食を最後に挑戦を始めてみましたが、かなり辛かったです。

翌日には、食べ物の名前を聞いたたけでヨダレが出始めました。

お腹が減るとイライラ感が強くなるのですが、自らの意思で食事を抜いているのに少しでもイライラしている素振りを見せたら、嫁から怒られると思い、平静を装うのもキツかったです。

 

そして、約53時間後に梅汁を自ら作り食しました。

 

ところで、梅汁ってどうやって作るのだろうと調べてみると、明確な作り方はどこにも載っていませんでしたので、とりあえず創作することにしました。

 

購入した物

  • 梅(1パック)
  • 大根(小さいの1本)
  • ほうれん草(一番安いもの)

 

鍋に大根を小さく切って入れ茹でる事10分 、何となく調味料で塩適当、酒適当、みりん適当、醤油適当、あご出し1袋を入れた後、梅1パックをほうり込んで砕きました。

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既に水を入れ過ぎていたため、お椀いっぱいに汁と大根を入れて試食。

 

すると!

なんと言う美味しさでしょうか!

 

2日ぶりに食べたこともあると思いますが、最高に素晴らしい出来でした。

 

その後、鍋にゆとりが出来たことあり追加で「ほうれん草」を切って投げ込みました。

小さめの鍋でしたが”完食”です!

 

そして、本命の便はどうなったかと言いますと・・・

早かったです。

 

一時間もしない内に便意が訪れてトイレに駆け込むと(略)、結果的に爽快感を味わうことができました。

宿便が全て出たかどうかは判りませんが、とりあえず達成感と満足感を味わうことができたのは事実です。

 

半信半疑だったのですが、梅の力ってスゴイ!と感じました。

 

その結果もあり、13日の体重を瞬間的に76.9㎏まで落とすことができました。

(体重測定は寝る前に計測した記録を載せているため、グラフには反映されていません)

 

宅建試験まで残り60日ほどとなりましたが、ダイエットも後6㎏体重を減らせるように頑張ってみたいと思います。

 

それではまた、次回のブログ更新が9月になると思いますが、継続していきますのでよろしくお願いします(^^;

 

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宅建試験日まで残り100日! 試験の申込み完了です!

2019年7月、ついに令和元年の宅建試験の申込みが始まりました。

 

今年で3回目の挑戦となる訳ですが、独学で勉強を続けている私にとって、毎年この時期に試験の申込みを終わらせると、やや気持ちが試験本番モードに切り替わります。

 

昨年10月に不合格を突きつけられてから、現在に至るまでの約9ヶ月間、独学を続けていく中で、何度も何度も気持ちの浮き沈みを繰り返し、時には勉強が全く手につかない時期がありながらも、やっと目標を定められる射程距離に気持ちが入ってきたと思います。
そして、受験票が届いた時に、私はそのスコープから目標を狙い打つだけとなるでしょう。

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なんども言いますが、私は過去に2回狙いを外しています。


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ちなみに、宅建試験は平均何回くらい受験して合格しているのだろうと思い、ちょっとネットで調べてみました。

すると(驚)

あるサイトで以下のようなデータが紹介されているではないですか!

宅建試験合格者に聞いてみた!あなたは何回で合格しましたか?」

1回で合格 43%
2回で合格 28%
3回で合格 14%
4回で合格 8%
5回で合格 4%
6回以上   3%未満

???

合格率15%の試験で、43%の人が1回合格したらもっと合格率が上がるのでは?

 

なんとも納得のいかない数値ですが、最後に「宅建合格者の平均受験回数2.43回」と
紹介されており、データが不確かながらも感覚的には「こんなものなのかな?」と、
とりあえず「2.43回」受け入れることにしました。

 

それと少し愚痴らせていただきますが、Twitterとか宅建関連のサイトとかを見ていると、“3カ月で合格した”とか、“一発で合格した!”とか“宅建の他にも〇〇も同時合格”とか自慢ネタばかりが投稿されているのでかなり悔しいです!

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“5回で合格”とか、“10年かけて合格”とか、そんな思いをして合格を勝ち取った人もどんどんTwitterに載せて欲しいと思います。

 

早々と本題に戻りますが、試験の申込みは今年もインターネットで行いました。

私自身は、インターネットでの申込みが一番楽だと思います。

 

前回の申込みから一年経つため記憶も曖昧なのですが、申込み画面で顔写真の送り方が昨年とちょっと違ってきたのではないかな?と感じました。

 

宅建試験では、不正防止ため試験申込みの際に顔写真を送ることになっています。

試験当日は、試験官が1人1人の席を回って、写真と顔の確認も行っています。

そして、インターネットの申込みでは顔写真を以下のような画面から送ることになります。

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 〇の中に顔を入れたら適切なサイズに加工されるので非常に使い易かったです。

もちろん決済はクレジットカードで行いました。

 

そして、今年の試験日は、10月20日(日)になりますので、残り100日となります。

 

令和元年合格

三度目の正直

二度あることは三度ない!

の気持ちで引き続き試験勉強がんばりたいと思います(^^;

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田植えのイベントに家族で参加しました! ~お米のルーツを知ってますか?~

六月のある土曜日に、家族で生協が企画している稲作体験に行ってきました。

 

言い方を変えますと「田植えの体験」です。

 

息子のチビ太(5歳)が小さいうちに色々なことを体験させてあげたいという嫁の思いから、家族揃って参加することになりました。

 

今回が2回目の参加になるのですが、実は私自身が東京育ちで40歳半ばを過ぎるまで田植えの経験がなかったため、日本の食文化を支える米作りを体験できたことを大変嬉しく思っています。

 

私もそうでしたが、おそらく日本人の多くの方が田植えに少なからず興味を持っているでしょうし、一度は経験をしたいと思っているのではないかと思います。

 

なので今回は、私自身ちょっと田植えをかじった程度ではありますが、日本の食文化の主食である「お米」について、ちょこっと語らせていただければと思います。

ちなみに、語らせていただく内容は、イベントの参加内容程度になりますので、あまり深くは求めないでいただければと思います(笑)


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まず、田植えにあたり、このような苗が準備されます。

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そして、その苗を均等間隔に植えるために、一定の間隔でプラスティックの丸い球が巻かれた紐が準備されます。

それを今回のイベントではおじさんが引っ張っていました。

※近年は、機械化されているためこのような紐は使わないそうです。

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↑これ見えますかね?

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おじさんが、ピーンと貼った紐に付いているプラスティックの玉の間隔に合わせて、イベントの参加者達は苗を植えて行きます。

植える苗の数は、3本~5本程度と言われましたので、言われた通りにちぎって指の第二間接程度を目途に田んぼに差し込んで行きます。

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植える際に中腰になるのが結構キツイですね。

植えれば植えるほど、昔の人は大変だったろうなと思います。

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ちなみに、今回はローカルですがテレビ局も取材に来ていて、夕方のニュース番組にも少しだけ映ってしまいました(^^)

 

後半になると、イベントに参加していた子供達はカエルやザリガニや虫取に夢中になっており、残りの苗のほとんどを大人が植えていました(笑)

 

ところで、皆さんはお米のルーツってご存知ですか?

 

野生の稲の原産地は、中国南部の長江下流域とする説と、東南アジアとする説の2つがあるそうです。

どちらが本当なのかは判っていませんが、お米の始まりは、中国か東南アジアのようです。

そして、稲作自体の始まりは、野生の稲の種を取って集めた後に、タネを住んでいる場所の近くにばらまいて、育った分だけ実を取っていくというやり方から始まったと伝えられているようです。

 

そのお米が日本へ伝わったのは、今から約2500年前に溯り、時代は縄文時代になります。

伝来ルートとは3つの説があり、一つは中国から、二つ目は朝鮮半島から、三つ目は台湾、沖縄経由ということですが、どれが本当なのかはおそらく判らないのではないかと思います。

 

今ではトラクターを使って耕すのが当然なのでしょうが、当時は集落で協力して人力で耕したり、田植えに必要な水を分けったりしていたそうです。

 

きっとそのような協力精神が、私達日本人に受け継がれているのではないかと私は思います。

 

最後に私達日本人がどれくらいお米を食べているのかというと、1955年は1人当たり111.7㎏/人・年だったのに対して、2015年度のデータでは、54㎏/人・年まで減っているようです。

いったい日本人の食文化はどのように変わってしまったのでしょうか。

パンの方がが人気なのでしょうかね???

 

ちなみに、今回は10アール(約100㎡)の田植を行いましたが、だいたい10アールで出来るお米の収穫量は480㎏と言われており、大人9人が一年間で食べる量になるそうです。

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上の写真が、植え終わった後になります!

 

お米って、肥るって言われていますけど、食べると美味しいんですよね。

収穫の季節が楽しみです! 

 

40年前からここまでランドセルは変わっていたのか!

来年で、息子のチビ太が小学生になります。

保育園に入園した時もそうでしたが、小学校に入学すると思う度に“成長したなぁ~”と思い、嬉しくなります。

と言っても小学校入学まで10カ月以上も先のことですが、今の時期から小学校入学前に盛り上がっているイベントがあります。

 

それは、ランドセルを購入することです。

6月に入ってからランドセルの販売店を既に数店舗を回っており、段々とどんなランドセルを買うか絞られてきましたが、私の時代の時とは違い、その種類の多さに只々驚くばかりであります。

私の時代のランドセルと言えば、こんなのや。

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こんなのでした。

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使い続けるとボロボロに良い味が出てきて少しつぶれてきました。

つぶれて膨らんだランドセルの側面に縦笛を差し込み、当時流行っていた「ガンダム」のビームサーベルを真似てチャンバラごっごをしていたこと思い出します。

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しかし、最近のランドセルはピアノ線が組み込まれているらしく、私達が使っていた頃のように型崩れを起こさないのだそうです。

そのため、縦笛・・・今はリコーダーとカタカタで呼ばれており、ランドセルにリコーダー袋が別で装着できるようになっていました。

 

当時が懐かしく、思わず店内で“昔は縦笛をランドセルに直接差し込んで・・・”なんて話しをしたら、嫁から厳し一言が!

「あんたの時代の話しをしないで!今は違うんだから!」

予めランドセルの調査をしていた嫁は、いつの間にか現在のランドセル事情に詳しくなっていたようです。

 


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そして、本日は福岡市内のホテルでランドセルの展示会があるため、家族3人で足を運んできました。

ちなみに、息子のチビ太はランドセルを見に行くこと自体に飽きています。

 

今更ですが、ランドセルを見に来るたびに、その種類の多さに驚かされます。

帰りにイオンにもランドセルを見に行きましたので、写真は展示会場だけのものではありませんが、スポーツ系列では「プーマ」、「アディダス」「ナイキ」

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他にも知れたブランドでは、「POLO」、「LEE」、「CONVERSE」、「LEGO」などがありました。

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色使いも大分お洒落になってきました。

当時の黒と赤だけのランドセルの感覚では考えられません。

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また、デザインも変わりつつあるとうです。

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こちらのランドセルは、女の子に人気があるようでした。

そして、息子のチビ太は、椅子にもたれながらしゃがみこんでグロッキーです。

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ちなみに、ランドセルの重さについては、「軽くなった」と言われておるようですが、私が使っていた当時の物より、サイズが大きくなっているため、むしろ重くなったのではと言われているところもあるようです。

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 左が現在、右が昔のランドセルですが、結構大きさ違いますよね。

 

お値段的には、安いもので45,000円位から、高い物で80,000円位が相場かと思いますが、先週見た土屋鞄のランドセルは、まさに職人仕立てと思わせるそれは素晴らしい物でした。

中でもヌメ革のランドセルの値段は100,000円

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店員さんが言われるには、「使い込めば使い込むほど、色が変わったり、傷が付いたりと、それはとても良い味がでますよ!」とのことですが、その説明を聞いても小学生にその味は判らないだろうと思いました。

 

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早めに注文を入れないと、3月にランドセルが間に合わないという危険もあるようなので、来年小学生になるお子さんがいらっしゃれば、早い時期から購入(予約)することをお勧めします。

 

まだまだ、これから先ランドセルは進化していきそうですよ!

相殺!! 自働債権と受働債権について勉強してみました。 -宅建試験-

最近、会社で「歩く活動」というイベントがあり、チームを組んで日々歩数を競っています。

ただの歩く活動ではありますが、しっかりとアプリを使って歩数やチーム合計数、またまた全国の活動メンバーとの順位を競い合っていることから、着実にダイエットにつながっています。

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ちなみに、6月1日から約1週間で約4KG体重が減りました(^^)

 

さて、今年10月に3回目の宅建試験にチャレンジするために、日々勉強に励んでおりますが、今回も私が理解に苦しんだ内容について学習をしていきたいと思います。

 

テーマは「相殺」

中でも「自働債権」「受働債権」の解釈に悩んでおります。

 

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ちなみに、私はあまり賢くありません。

ちなみに、私は社会人になって、初めて相殺という言葉を覚えました。

 

初めて「相殺」の文字を見た時は、読み方自体が判らず、「そうさい」と聞いた時には、マジで「北斗神拳の扇」の一つだと思いました。

当時働いていた会社で、事務のおばさんが「相殺しますね」と言った一言が、私と相殺の出会いで、それは私が26歳の時だったと思います。

 

相殺、それはお互いを相殺す(あいころす)と言う意味で、共に消滅することです。

 

今の私にとって、相殺の意味だけであれば試験勉強を進める上で何ら問題のないことですが、その中に「受働債権」「自働債権」という言葉がでてきたので困っています。

 


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皆さんは、「受働債権」「自働債権」という言葉は御存知でしょうか?

 

私の中では、この言葉の意味をイマイチ良く理解することができないので、今日はこの二つの債権について私自身が覚えるために取り上げてみたいと思います。

 

まず、教科書通りにこの債権の理由を書くと、以下の通りとなります。

自働債権 → 相殺する方の債権

受働債権 → 相殺される方の債権

 

そして、こちらの問題をご覧ください。

 

Aは自己所有の甲建物をBに賃貸し賃料債権を有している。この場合、次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば正しいものはどれか?

 

  • Aの債権者Cが、AのBに対する賃料債権を差し押さえた場合、Bは、その差押え前に取得していたAに対する債権と、差押えにかかる賃料債務とをその弁済期の先後に関らず、相殺適状になった段階で相殺し、Cに対抗することができる。

 

いきなりですが、正解の問題です。

記載されていることは正しいです。

 

図にするとこのようなイメージになります。

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更にこの図の不用な箇所を削除して、自働債権受働債権がどこにあたるのか入れてみたいと思います。

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図の債権の金額を仮に10万円とした場合、Bは建物に住み続ける限り、CのAに対する債権が無くなるまで、10万円を払い続けなければなりません。

Bとしては、賃料の10万円をAに払うかCに払うかだけの違うだと思いますが、差押えされるほどお金のないAに貸した10万円は戻って来ないかもしれませんね。

そこでBは、Aへの債権を自働債権として、Aが差押えられているAの賃料債権を受働債権として、相殺することができるのです。

 

ちなみにこの問題のポイントは、「差押え前に取得していたAに対する債権」です。

なぜならば、民法511条で「支払の差止めを受けた第三債務者は、その後に取得した債権による相殺をもって差押債権者に対応することができない。」と規定されているからです。

なぜ、差押え後はダメなのか?

その理由を調べましたが、私の解釈できる回答を見つけることはできませんでした。

ただ、差押え前は債権額が確定しているのに対し、差押え後は、債権額が確定していませんから、色々な意味で価格操作や悪意のある者が騙しやすいのではいかと思います。

 

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自働、受働と聞きなれない言葉で、頭の中がごちゃごちゃになるのは私だけでしょうか・・・。

まだまだ相殺は、奥が深そうですが、今日はこれくらいでまとめさせていただきたいと思います。

根抵当権について学習してみました。 -宅建試験-

2017年、2018年と2年続けて宅建試験に落ちてしまい、今年3回目のチェレンジとなります。

3回目と言いながらも2019年度版のテキストを読み直したり、過去問を解いてみたりしても、いまだに解らないところがあり、過去問を間違えている状態です。

 

そして今回は、私が間違った問題を自身が理解するために、その問題をブログにまとめてみましたので、同じように宅建試験を目指している方に参考にしていただけれればと思います。

 

今回間違えた問題は、根抵当権についてです。

そもそも、根抵当権とは何なのかを理解する前に抵当権について理解をしてみたいと思います。

 

目次

 

 

抵当権とは?

 

抵当権とは、住宅ローンを借りる時に、購入する住宅の土地や建物に金融機関が設定する権利です。

いわゆる住宅ローンを無事回収する為に、換わりに住宅ローンをかけている土地や家を担保にしてしまうことです。

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抵当権の特徴としては、他の債権と異なり、担保となる物件を債権者に引き渡さない(上の図では担保となる家や土地を銀行に引き渡していません)ため、所有者(住宅購入者)が抵当権設定後も引き続き使用・収益(住める)ができるというものです。

抵当権はローンを完済すれば、抵当権を抹消することができますが、仮にローンが返済できなくなった場合などは、その不動産が競売にかけられることになります。

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そして、競売にかけられた場合、抵当権者(上の図では銀行になります)は、優先して弁済を受けることができます。

 

後に根抵当権では、逆のパターンが発生しますが、抵当権には付従性を随伴性というものがあります。

付従性:漢字の通り、付き従う性質のこと

随伴性:漢字の通り、お供(御伴)として随行(付き従う)すること

2つは同じような意味ですが、かかわり方が異なるようです。

 

例えば、付従性ではある決まった債権(上の図では家と土地)を担保するのが目的なので、その債権(住宅ローン)が完済されれば抵当権も無くなります。

また、家が増築されて当初抵当権を設定した時と形が変わってしまとしたら、同じように抵当権も変化して増築されて形が変わった家に付いて行きます。

これを付従性と呼びます。

 

では、随伴性とはどのようなものでしょうか。

銀行の業務等を私は知りませんので、有りえる有りえないは別にしてイメージを以下のイラストにまとめてみました。

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 このように、被担保債権(住宅ローン)が別の債権者に移転すると、抵当権も移転し、グリコのオマケのように漏れなく一緒に付いてくることです。

 

それでは、抵当権を踏まえ、本題の根抵当権に移りたいと思います。

 

 

根抵当権とは?

 

根抵当権民法の条文で見ると以下の内容となります。

民法398条の2

  1. 抵当権は、設定行為で定めるところにより、一定の範囲に属する不特定の債権を極度額の限度において担保するためにも設定することができる。
  2. 前項の規定による抵当権(以下「根抵当権」という。)の担保すべき不特定の債権の廃位は、債権者との特定の継続的取引契約によって生ずるものその他債務者との一定の種類の取引によって生ずるものに限定して、定めなければならない。
  3. 特定の原因に基づいて債務者との間に継続して生ずる債権または手形上若しくは小切手上の請求権は、前項の規定にかかわらず、根抵当権の担保すべき債権とすることができる。根抵当権とは一定の範囲内の不特定の債権を極度額の範囲内において担保するためにに不動産上に設定された担保債権。

正直なところ、イマイチ私にはどのようなものか理解できませんが、私は以下の様に解釈してみました。

  1. 根抵当権は、一定の決まりに基づいた不特定の多数の債権に対して、根抵当権を設定することで、根抵当権の担保額に見合った最大限の担保を設定できる。
  2. 前項で書いている担保すべき多数の債権を無くすには、債務者と債権者の間で債権の種類別に一つずつ無くしていく。
  3. 特定の原因や理由があれば、債権者は債務者との間で継続している債権や手形や小切手の請求権は、債権の種類別ではなくても、根抵当権の担保としなければならない。


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素人なりにこんな風に理解してみました。

 

でも、そもそもなぜ「根」なのでしょうか?

根抵当権という言葉が名づけられた理由を色々と探してみましたが、見つけることができませんでした。

ちなみに、「根」という感じには、「物のねもと」「おおもと」「よりどころ」と言う意味があるそうです。

根抵当権は「抵当権の元ととなる担保」と言う意味で付けられた名前のような気がしますね。

折角なので、ビジュアルで理解すべくイラストにしてみました。

 

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どうでしょう?

 

主として担保できる根元があれば、それを基盤として、色々な債権の担保とすることができようになります。

そして、この根抵当権は、抵当権と違い、増減変動する多数の債権に対して、当事者間で定めた上限額(極度額)まで担保できます。

抵当権と異なり特定の被担保債権(先ほどの図では、住宅ローンを指します)存在していないため、一つひとつの取引によって生じた債権が弁済されても、根抵当権は消滅することなく、次々に発生する債権を担保するために存続します。

イメージとしてはこんな感じです。

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よって、抵当権とは異なり債権が特定しにくいところから、債権の元本が確定する前には、言い換えると元本が確定しないことには、先ほどの「付従性や随伴性を有しない」ところが特徴です。

 

担保する債権の範囲

 では、根抵当権を設定すれば、根抵当権を用いてなんでもかんでも債権を担保できるのでしょうか。

もちろんできません。

将来発生する全ての債権までを担保することはできないようになっていますので、根抵当権を設定するときは担保する債権の範囲を取引の種類などによって特定する必要があります。

また担保する債権の最高限度額(極度額)を予め定めておく必要があります。

そして、根抵当権が担保する債権には次のようなものがあります。

  • 債務者との間の特定の継続取引契約によって生じる債権
  • 債務者との一定の種類の取引によって生る債権
  • 特定の原因に基づき、債務者との間で継続的に生じる債権
  • 手形上または小切手上の請求権

上記の理由としては、債務者と債権者間のルール(取決め)によって発生した継続的な取引、一定の取引、また、想定の範囲内外等における特定の原因が理由の取引(例えば、お客さん都合の追加発注等)、不渡りして回収が行えない可能性のある手形や小切手の取引については、根抵当権が担保できる債権に含まれます。

 

また、抵当権によって担保される債権の範囲は、元本のほか、利息は満期となった最後の2年分とされています。

この内容は過去に宅建試験に出題されていますので、覚えておきたいと思います。

 

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根抵当権の特徴

  根抵当権を設定する際に定めた内容は、設定当事者(不動産の所有者と銀行など)間の合意で自由に変更することができます。

  • 極度額の変更
  • 根抵当権の期間の変更
  • 債務者の変更 など

しかし、限度額を変更する際は、後順位の抵当権者やその他の利害関係者の承諾を必要とします。

また、元本確定期日は期日の到来前に根抵当権者と設定者の合意で自由に変更することができます。

ちなみに元本確定とは、根抵当権の設定期限が終わる前に何度も貸し借りを繰り返している債権の額(いくら返済するか)を確定させることです。

そして、元本が確定すると根抵当権は、抵当権と同じになります。

これは、元本確定以降は、返済期日が決まり、新たに債権が発生しないからです。

 

最後に

 今年は根抵当権の問題がだされるか判りませんが、同じく宅建試験を受けられる方がいらしゃれば参考にしていただければと思います。

 

 

不動産取得税のかからない安い不動産は実在した!

五月も後半になり、今月一発目のブログになります(^^;

 

ブログの更新をさぼっていたわけではないのですが、ゴールデンウィークが入ったり、宅建試験の勉強の方に時間を費やしていたりと、長期に渡りブログの更新が滞ってしまいました。

 

期間に縛られず、自分のタイミングでブログを書くようにしていますが、あまりにも期間が空いてしまうと、「もうブログ辞めたのかな?」「よくあるいつの間にかフェードアウト?」と思われいるのではないかと思い、少し心配にもなったりしました。

 

さて、現在宅建試験に向けて勉強に励んでいるつもりの私ではありますが、2018年、2017年と続けて不合格となり、今年も宅建試験まで残り約5か月と思うと、段々とやる気よりも不安の方が強くなってきています。

自分で言うのもなんですが、一般市民の普通のサラリーマンの生活としている私が、3年間も宅建試験合格のモチベーションを維持すること自体が大変なんです。

 

そんな不安を書いていても面白くないと思いますので、今回は久しぶりに私のブログの本質である宅建ネタを書かせていただきたいと思います。

 

今回はどんなお話しかと言いますと、不動産を取得されている方も、取得された事がない方も、一度は「不動産取得税」なる言葉を聞かれたことはないでしょうか。

 

これは、取得される不動産の所在する都道府県が、その不動産の取得に対して、その不動産の取得者に課す税金です。

 

「不動産の所在する都道府県が、不動産の取得に対して」と言う言葉キーワードです。

 

例外として、非課税とされる場合もあり、それは以下のような場合が対象です。

  • 国、地方公共団体等が不動産を取得する場合
  • 宗教法人、学校法人等の一定の用に供する不動産が取得される場合
  • 公共用道路等、一定の公共用に不動産を取得する場合
  • 相続による取得の場合
  • 法人の合併により、不動産を取得した場合

などなど

 


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そして、更に「免税点」に対しては、不動産取得税が課税されないそうです。

 

免税店ではないですよ!

免税点ですよ。

 

それは、以下のものが対象となります。

  • 土地の取得        10万円未満
  • 家屋の取得(建築)    1戸につき23万円未満
  • 家屋の取得(建築以外)     1戸につき12万円未満

 

私は気になりました。

そんな安い不動産などあるのだろうか・・・・?

早速ネットで調べてみると!

 

 ありました!

同じようにネットで調べていただければ直ぐに検索できると思いますが、一応所在地等は消させていただきます。

 

ちなみにこちらのマンションは10万円です(驚)

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1人で住むなら十分な大きさですね。

 

 

そして、こちらは20万円の物件です。

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リビング・ダイニングが14.4帖もあるので、2人でも問題ないですね。

老後はこんな物件を購入して暮らすのもいいかもしれないと思ったりもします。

 

では、土地についてはどうでしょうか?

10万円未満が免税点となりますが、なんと10万円の物件がありました(驚)

10万円未満のため、免税点対象外になると思いますが、1円位ならたぶんオマケしてくれると思います。

99,999円なら免税点対象物件と言うことですよね!

 

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斜面の土地のように見えますが、斜面ならちょっと利用が難しいかもしれませんね。

 

 

流石にあまりにも安いと事故物件じゃないかと思ってしまうところも正直ありますが、お値段的には最高だと思います。

 

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ちなみに昔、大学の経済学部に入った友人からこんな話しを聞いたのを思い出しました。

 

“車の売れない車会社が、車の値段を上げたところ、車の売行きが伸びたんだって!

日本人は、安過ぎず高くないものを好むから、この値上げは日本人の性質をマーケティングの一種なんだって!経済授業って面白いぜ!”

 

大学に入れなかった私は、大学って面白いんだなと思ったものですが、これがホントなら、もう少し値段を上げた方が売れるかもしれませんよね。

 

今回、「不動産取得税」の免税点について

“そんな安い物件は無いやろ―”

とバカにしていた私ですが、ホントに売られている免税点を満たす物件を見て、日本もまだまだ捨てたもんじゃないなと思いました(^^)

 

私が眼科で検査を受けたくない理由

 

眼科に定期健診に行ってきました。

 

定期健診の理由は、会社の健康診断で眼圧が基準値より高いため、緑内障予備軍と指摘されているためです。

 

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もう、病院には2年以上は通っているでしょうか。

前回のブログでは、「むずむず脚症候群」について記事を書き、今回は緑内障の定期健診と、私のブログが、段々と闘病日記化してきましたが、私のブログの主旨は、あくまでも資格試験合格までのリアルストーリーを綴ったものであります。

 

過去のブログを読み返して頂くと、私のブログの本質を何となく理解して頂けると思いますが、そんなお時間を費やしていただくのも恐縮なので、改めて私のブログを簡単にご紹介させていただきます。

 

それは、学生の頃からまともに勉強をすることもなく、適当且つ成り行きで人生を過ごしてきたひとりの少年が、気がつけば40代も後半の中年になっており、今更ながらに「このままではいけない!」と気付き始め、将来の為に資格試験合格を勝ち取るまでのリアルを綴ったブログです。

 

最終目的地は、行政書士試験の合格ですが、あまりにも高い壁のため、まずは1ランク落とした宅建士の合格を目指しております。

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しかし、そんな宅建士の資格も2年連続で不合格。

今年は3回目のチャレンジ真っ最中でありますが、そんな資格試験合格との戦いのブログが、現在は寄り道をして色々な病気との戦いのブログに変わっております。

 


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さて、そんな私ですが、実は眼科が大っ嫌いです。

 

診察をする時の暗い部屋も苦手ですが、何より視野検査が一番嫌です。

 

視野検査ってどのような検査かご存じですか?

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この写真のように機械の中に顔を突っ込んで、広範囲に光る点が見えたらボタンを押して知らせるんです。

 その名の通り、どれくらい視野があるかを検査します。

 

10~15分位は顔を突っ込んだ状態です。

しかも、それは片目の検査にかかる時間なので、両目では倍の時間がかかります。

 

病院が苦手な理由は人それぞれあるかと思いますが、私の場合は「パニック障害」を患っているため、この検査を行う空間自体が気持ち的に受け付けることができません。

 

ちなみに「パニック障害」をご存じない方に対して、どのようなものか簡単にご紹介させていただきますと「突然恐怖を感じる病気」です。

 

この症状は、日常生活の中で、何かを拍子に突然心臓がバクバクと激しく動き出し、息苦しさに襲われ、本来ならあるはずもない、感じることもないはずの突然の恐怖に襲われ、その場から逃げ出したくなる心理状態に陥るといったものです。

 

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実際に検査直前に心境に堪えられなくなり、「急遽用事が出来た!」とウソをついて逃げ出したこともあります。

 

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人によって様々な状況下で症状がでるようですが、私の場合は空間が合わない場合と温度、湿度が合わない場合に症状がでることを自分自身で把握しています。

 

なので、緑内障の進行を押さえるための目薬は頂きたいのですが、検査は何とか避けたいと常に思っていました。

そこで、今回考えたのが、「視野検査を拒否します!」と言い切る計画です。

ただ、なんの理由もなく拒否はできないと思ったため、「時間がない!」という理由をつけて視野検査の拒否を申し出る事にしました。

 

作戦は見事成功です!

看護婦さんからは、眼圧検査と視力の検査のみを案内され、最後の診察へと流れていきました。

 

気持ちの中では、「やったー!」の一言です。

これからも、このパターンで乗り切ろうと思いました。

 

しかし、現実はそんなに甘くはありませんでした。

診察のため、先生のいる部屋に入ると、開口一番先生の口から出たのは「ため息」でした。

 

はー...。視野検査は受けて貰わないとこちらも判断のしようがないので、次回は必ず受けてくださいね。

 

と言われ、散々と緑内障についての怖さの説明をされました。

しかも、次回は合わせて視神経の状態確認の検査までされることに・・・

 

単なる検査ですが、今から不安です。

一番嫌いな視野検査のみならず、どんな検査かわからない視神経の検査までがもれなくついてくる事になりました。

 

いったいどんな検査なのか今から不安です。

 

あまり気に止められた事は無いと思いますが、世の中には私の様な理由などで病院の検査が苦手な人もいるんです。

 

でも、検査受けないと症状の進行具合がわからないので、我慢するしかないのが現実なんです(~~;

 

むずむず脚症候群を治そうと病院へ行きました! パート3

 

私の人生が半分過ぎた頃では無いかと思います。

今まで、何の取り柄もなくこのまま定年を迎えてしまったら、その後どうなってしまうのだろうという不安と、定年を迎えた後も仕事を確保できるようにと、只今資格取得の勉強に励んでいます。

 

目標としている資格は宅建

 

 しかし、不動産関係の就職を目標としているわけではなく、最終攻略目標は「行政書士」の資格を取得することです。

夢は、定年を迎えるころには独り立ちして、やりたい仕事を自分のペースでやって、死ぬまで働いて収入を得られればいいなと思っています。

 

ところでなぜ、行政書士を目標としているのに宅建試験をしているのか?

疑問に思われる方も多いでしょう。

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その理由を私なりに表現させていただきますと、行政書士は大学試験、宅建士は高校試験くらいの差があるため、まずは高校試験に合格する位の力がないと話しにならないからであります。

 

話しが戻りますが、もちろん本業としている今の仕事も面白く、やり甲斐は十分です。

 

でも、いくら高齢化社会だからと言って、現実的にいつまでも雇用してもらえる訳ではないでしょうし、定年は必ずくると思います。

 

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なので、今のうちに・・・。

いや、もう40代も後半なので今更・・・。

 

とにかく、そんな理由で将来のために勉強をしている次第でございます。

 

しかし、そんな私は現在「むずむず脚症候群』なる病気悩まされています。

このブログの題がパート3であることから、前回、前々回のブログで『むずむず脚症候群』について書かせていただいておりますが、とりあえず落ち着いて座っていることができないという厄介な症状に悩まされております。

 

仕事はもちろん、勉強にも支障が出ています。

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このまま放置すれば、日常生活はもちろん、宅建試験にも影響がでると思い、病院で診察を受け、薬をいただくことしました。

 

薬の名前は、「ランドセン」いって痙攣の予防や改善に効果があるようです。

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では、薬を飲んでみて、実際どのくら症状が改善されたのかが一番気になるところではないかと思います。

 

これは、全国で同じ病気に悩んでいる方々にも参考にしていただければと思います。

 

初日

1回目は、16:30頃職場にて服用

特に効果は感じず

2回目は、就寝前に服用

睡眠中、今までのように途中途中で目覚めることがなくなった。

 

2日目

朝、天気が良かったせいかもしないが、すがすがしさを感じる。

どちらかというと落ち着いた一日を過ごせたが、”貧乏ゆすり”をしていないと落ち着かなかった。

1回目、就寝前に服用

初日同様、目覚めることなくしっかりと睡眠がとれている気がした。

 

3日目

気持ちは落ち着いていた。しかし、半日会議であったため、長時間同じ姿勢で座っていることができず、何度も脚を組み替えて会議を乗り切る。

1回目、就寝前に服用

 

4日目

最近では気持ち的にポジティブな一日となった。また、若干ではあるが脚のそわそわ感が減った気がしている。その原因が薬のせいであるかどうかまでは分からないが、薬を飲み始めてから落ち着きを取り戻しているような気はしている。

 

そんなわけで、はやく勉強に集中できるようになりたいです(^^;


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